Участие граждан в долевом строительстве

Информация по теме в статье: "Участие граждан в долевом строительстве". Проверить актуальность информации на 2020 год можно связавшись с нашими дежурными специалистами.

Статья 4. Договор участия в долевом строительстве

Статья 4 . Договор участия в долевом строительстве

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 4 настоящего Федерального закона

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ в часть 1 статьи 4 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

1. По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

2. Утратила силу с 30 июля 2017 г. — Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Часть 3 изменена с 27 июня 2019 г. — Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

До утверждения требований к электронной форме договора, соглашения о внесении изменений в договор, соглашения (договора) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе требований к формату и заполнению форм таких документов, договоры участия в долевом строительстве могут заключаться в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, в формате, установленном в соответствии с частью 11 статьи 18, частью 6 статьи 30, частью 2 статьи 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Информация об изменениях:

Статья 4 дополнена частью 3.1 с 28 июня 2020 г. — Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

4. Договор должен содержать:

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ в пункт 1 части 4 статьи 4 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

Информация об изменениях:

Пункт 5 изменен с 27 июня 2019 г. — Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ часть 4 статьи 4 настоящего Федерального закона дополнена пунктом 6, вступающим в силу с 1 января 2017 г.

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ статья 4 настоящего Федерального закона дополнена частью 4.1, вступающей в силу с 1 января 2017 г.

4.1. Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

7. В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Информация об изменениях:

Часть 10 изменена с 25 декабря 2018 г. — Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ

10. В случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом.

Информация об изменениях:

Часть 10.1 изменена с 25 декабря 2018 г. — Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ

10.1. В случае, если застройщиком является юридическое лицо, заключившее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в договоре участия в долевом строительстве, заключенном этим застройщиком в отношении жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также — стандартное жилье), участником долевого строительства, который является гражданином, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации право на приобретение стандартного жилья, по цене и в сроки, которые определены договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, наряду с предусмотренными частью 4 настоящей статьи условиями указываются:

Читайте так же:  Как выставляют оценки по среднему баллу

Информация об изменениях:

Пункт 1 изменен с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ

1) сведения о том, что жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства, является стандартным жильем и создается застройщиком, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;

Информация об изменениях:

Пункт 2 изменен с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ

2) сведения о реквизитах и сторонах договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;

Информация об изменениях:

Пункт 3 изменен с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ

3) цена договора участия в долевом строительстве в расчете на один квадратный метр общей площади объекта долевого строительства, которая не может превышать цену, указанную в протоколе о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, либо в случаях, предусмотренных частями 24 — 26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, начальную цену предмета такого аукциона.

Информация об изменениях:

Часть 10.2 изменена с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ

10.2. Обязательным приложением к указанному в части 10.1 настоящей статьи договору участия в долевом строительстве является протокол о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья либо в случаях, предусмотренных частями 24 — 26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, извещение о проведении такого аукциона.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ статья 4 настоящего Федерального закона дополнена частью 11, вступающей в силу с 1 марта 2015 г.

11. К объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями)

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

С изменениями и дополнениями от:

18 июля, 16 октября 2006 г., 23 июля 2008 г., 17 июля 2009 г., 17 июня 2010 г., 28, 30 ноября 2011 г., 10 июля, 30 декабря 2012 г., 23 июля, 28 декабря 2013 г., 23 июня, 21 июля 2014 г., 13 июля 2015 г., 1 мая, 3 июля 2016 г., 1, 29 июля, 31 декабря 2017 г., 1, 29 июля, 25 декабря 2018 г., 27 июня 2019 г.

Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года

[2]

Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года

Настоящий Федеральный закон в редакции Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ не применяется к правоотношениям по привлечению застройщиком денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключаемым после дня вступления в силу названного Федерального закона, независимо от даты приобретения права на земельный участок и (или) получения разрешения на строительство, если в отношении такого застройщика на указанную дату имеется вступивший в законную силу судебный акт о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ (за исключением конкурсного производства), при условии, что исполнение обязательств указанного застройщика по договорам участия в долевом строительстве, заключаемым после дня вступления в силу Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ, обеспечивается поручительством банка. В указанном случае поручительство банка предоставляется в порядке и на условиях, предусмотренных положениями настоящего Федерального закона, действовавшими до дня вступления в силу Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

См. Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.

См. комментарии к настоящему Федеральному закону

Президент Российской Федерации

30 декабря 2004 г.

Законом регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у его участников права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Читайте так же:  График работы при 12 часовом рабочем дне

Застройщики вправе привлекать денежные средства только после получения разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства. В случае привлечения денежных средств лицом, не отвечающим указанным условиям, гражданин может потребовать от него немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Между застройщиком и участником долевого строительства заключается договор участия в долевом строительстве. К отношениям, вытекающим из договора с участием гражданина (заключающего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности), применяется законодательство о защите прав потребителей. Договоры участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. В случае нарушения этого срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени).

КоАП дополняется новой ст. 14.28, устанавливающей административную ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования

Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона

Текст Федерального закона опубликован в «Российской газете» от 31 декабря 2004 г. N 292, в «Парламентской газете» от 14 января 2005 г. N 5-6, в Собрании законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 40

В настоящий документ внесены изменения следующими документами:

Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

Изменения вступают в силу с 27 июня 2019 г., за исключением подпункт «б» пункта 5 изменений, вступающих в силу с 28 июня 2020 г., и подпунктов «г» и «д» пункта 8, вступающих в силу с 28 июня 2021 г.

См. будущую редакцию настоящего документа

Текст настоящего документа представлен в редакции, действующей на момент выхода установленной у Вас версии системы ГАРАНТ

Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ

Изменения вступают в силу с 25 декабря 2018 г.

Федеральный закон от 29 июля 2018 г. N 272-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2018 г.

Федеральный закон от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июля 2018 г., за исключением абзацев шестого и седьмого подпункта «в» пункта 2 статьи 1 названного Федерального закона

Положения абзацев шестого и седьмого подпункта «в» пункта 2 статьи 1 названного Федерального закона вступают в силу с 30 сентября 2018 г.

Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ

Изменения вступают в силу с 11 января 2018 г.

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 267-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2017 г

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2017 г.

Положения статьи 2, частей 1 — 2.6 статьи 3, части 1, пунктов 2, 7 части 2 статьи 3.1, статьи 13, статей 18 и 18.1, пунктов 4, 7 части 1, пункта 5 части 2 статьи 20 настоящего Федерального закона применяются без учета названных изменений, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 г.

Положения статей 1 — 23 настоящего Федерального закона применяются без учета названных изменений, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен до даты государственной регистрации Фонда

Федеральный закон от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г.

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г., за исключением за исключением пункта 27 статьи 1 изменений, который вступает в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 1 мая 2016 г. N 139-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 236-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона и с 1 октября 2015 г.

Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 224-ФЗ

Видео (кликните для воспроизведения).

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 марта 2015 г.

Федеральный закон от 28 декабря 2013 г. N 414-ФЗ

Изменения вступают в силу со 2 января 2014 г.

Федеральный закон от 23 июля 2013 г. N 241-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 318-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 294-ФЗ (в редакции Федерального закона от 23 июля 2013 г. N 249-ФЗ)

Изменения вступают в силу по истечении одного года после дня официального опубликования названного Федерального закона

Читайте так же:  Какая квалификация после окончания вуза

Федеральный закон от 10 июля 2012 г. N 118-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 ноября 2011 г. N 362-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 28 ноября 2011 г. N 337-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 апреля 2012 г.

Федеральный закон от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 17 июля 2009 г. N 147-ФЗ

Изменения распространяются на правоотношения, возникшие со 2 декабря 2008 г.

Федеральный закон от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2009 г.

Федеральный закон от 16 октября 2006 г. N 160-ФЗ

Федеральный закон от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона, за исключением пункта 17 статьи 1, вступающего в силу с 1 января 2007 г.

Участие граждан в долевом строительстве

«Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 года)

Пункты обзора (кратко):

Заключение, исполнение и расторжение договора участия в долевом строительстве

Ответственность за нарушение законодательства об участии в долевом строительстве

Утвержден
Президиумом Верховного Суда
Российской Федерации
19 июля 2017 года

ОБЗОР
СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ ДЕЛ ПО СПОРАМ, ВОЗНИКАЮЩИМ
В СВЯЗИ С УЧАСТИЕМ ГРАЖДАН В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является способом реализации права каждого на жилище, гарантированного Конституцией Российской Федерации (часть 2 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

С целью обеспечения единообразия правовых подходов 4 декабря 2013 года Президиумом Верховного Суда Российской Федерации утвержден Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Отдельные вопросы судебной практики освещались в периодических обзорах Верховного Суда Российской Федерации.

Анализ рассмотренных дел свидетельствует о том, что правовые позиции, содержащиеся в обзорах, в целом учитываются судами при их разрешении.

Принимая во внимание особое правовое регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства, обусловленное их социальной значимостью, а также учитывая изменения, внесенные в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ), Верховным Судом Российской Федерации подготовлен настоящий Обзор судебной практики.

Заключение, исполнение и расторжение договора участия
в долевом строительстве

1. Суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Ответственность за нарушение законодательства об участии
в долевом строительстве

Долевое строительство в Москве от застройщика — условия и гарантии

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Вложение средств в недвижимость на стадии возведения относится к одному из самых рискованных видов инвестирования. Человек покупает не объект, а обещания или гарантии застройщика, что после сдачи дома он передаст покупателю квартиру.

Основные понятия

Долевое строительство – это способ инвестирования при возведении жилой или нежилой недвижимости, при котором застройщик привлекает финансы граждан, а после ввода объекта в эксплуатацию передает им готовое жильё или нежилое помещение.

В России оно регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ, который вступил в силу с 1 января 2005 года. Именно с этого периода с дольщиками стали заключать ДДУ, а не инвестиционный договор.

Данный закон регулирует взаимоотношения между застройщиком и дольщиками. Заключать ДДУ строительная фирма может только после соблюдения нескольких требований:

  • приобретение или аренда земельного участка;
  • получение разрешения на строительство;
  • опубликование проектной декларации в СМИ или интернете.

Объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, а также машино-место, входящие в состав многоквартирного дома, создаваемого с привлечением средств дольщиков.

Застройщик – строительная компания, имеющая опыт в возведении многоквартирных домов и обладающая земельным участком под застройку на праве собственности или аренды.

Преимущества долевого строительства

Неоспоримой выгодой приобретения квартиры по ДДУ является низкая стоимость недвижимости, которая возрастает прямо пропорционально этапам готовности многоквартирного дома.

СК для привлечения средств инвесторов предлагают выгодные условия:

  • беспроцентную рассрочку;
  • скидки;
  • машино-место или отделку в подарок.

Таким образом, с помощью ДДУ можно не только купить жильё по приемлемой цене, но и сэкономить на банковских процентах.

Интересно: За 2017 год количество договоров долевого строительства в Москве от застройщика увеличилось на 39% по сравнению с 2016 г.

Как стать дольщиком

Чтобы получить долю в общедомовом имуществе необходимо заключить с застройщиком договор долевого участия в строительстве – ДДУ.

По условиям договора СК берет на себя обязательство по возведению объекта недвижимости с определенными параметрами, а дольщик – оплатить имущество в полном объеме и оговоренные сроки.

Важным моментом является срок исполнения обязательств застройщика перед дольщиком и санкции за нарушения условий ДДУ.

Гарантии качества

В соответствии со статьей 7 Закона № 214-ФЗ строительная компания обязана передать дольщику объект долевого строительства, качественные и технические характеристики которого соответствуют условиям договора.

Читайте так же:  Новая таблица выхода на пенсию по годам

Если в момент приемки недвижимости были выявлены недостатки, то застройщик обязан:

  • безвозмездно устранить замечания;
  • уменьшить сумму договора;
  • возместить расходы на устранение огрехов.

Гарантийный срок на объект не может быть менее пяти лет. Застройщик освобождается от обязанности устранять поломки в течение гарантийного срока если докажет, что они возникли по вине собственника недвижимости или третьих лиц.

Возможные риски

К сожалению, долевое строительство в Москве сопряжено с определенными рисками:

  • задержка сроков сдачи дома;
  • непредусмотренная соглашением доплата;
  • невозможность расторгнуть договор;
  • проблемы при регистрации права собственности;
  • двойные продажи.

Помимо этого существует вероятность наступления банкротства застройщика. В этом случае дольщикам придется доказывать свои права на недвижимость в судебном порядке.

Справка: Федеральный закон № 214-ФЗ призван минимизировать риски участников долевого строительства и усилить защиту их прав.

Изменения в законодательстве

С 1 июля 2018 года в Закон № 214-ФЗ внесены изменения. Окончательный переход на новые стандарты заключения договоров назначен на 30 июня 2019 года. В этот период будет применяться прежняя схема ДДУ.

Изменения в законе сильно ужесточили требования к застройщикам:

  • СК должна иметь собственный капитал в размере не менее 10% проектной стоимости недвижимости;
  • фирма должна иметь опыт от трех лет в сфере строительства и не менее 10 тысяч квадратных метров жилья, введенных в эксплуатацию;
  • операционные расходы не должны быть более 10% сметной стоимости;
  • на каждое разрешенное строительство должно быть создано отдельное юр. лицо.

Купить квартиру в долевом строительстве на прямую будет невозможно. Реализация жилья будет доступна через банковское сопровождение или специальные счета – эскроу.

Эскроу – это текущий счет в банке, на который будут перечислены деньги дольщика. СК получит эти средства только после сдачи объекта. Таким образом финансовая организация выступает гарантом безопасности сделки.

А с июля 2019 года станет возможно привлекать финансы граждан только через эскроу-счета.

Также нововведения коснутся контроля над деятельностью строительных компаний. В каждом субъекте РФ будет учрежден уполномоченный контрольный орган, который будет следить за соблюдением законодательства.

[1]

Важно знать: На объекты, разрешение на строительство которых было получено до 1 июля поправки в 214-ФЗ не распространяются.

Что за этим последует

Эксперты прогнозируют, что из-за ужесточения законодательства цены на долевое участие в строительстве поднимутся минимум на 10%. Переход к новой системе покупки жилья у застройщиков займет около пяти лет.

На сегодняшний день строительные компании имеют три источника инвестиций:

  • собственные средства;
  • банковские кредиты;
  • финансы дольщиков.

Именно последний источник средств является наиболее привлекательным для застройщика. Это связано с отсутствием необходимости уплачивать проценты за пользование деньгами, в отличие от банковских кредитов.

Сегодня на первичном рынке жилья в Москве до 85% квартир продаются через ДДУ, и лишь оставшиеся 15% по договорам купли-продажи после введения объекта в эксплуатацию.

Из-за необходимости оформлять ссуду в банке на строительство многоквартирного дома издержки застройщиков увеличатся, а, вслед за этим, возрастет стоимость готового жилья.

Также из-за ужесточившихся требований к строительным компаниям многие «слабые» игроки не выдержат и уйдут с рынка. А это в свою очередь приведет к увеличению количества брошенных недостроенных объектов.

На строительном рынке останутся только крупные компании, со стабильным финансовым положением.

Почему потребовались жесткие меры

Несмотря на то, что 214-ФЗ «работает» уже с 2005 года, количество обманутых дольщиков ежегодно растет.

Внимание: По данным Минстроя в России обманутыми дольщиками признаны более 80 тысяч человек, купивших квартиры в проблемных объектах.

И это только по официальным данным. По неофициальным их около 200 тысяч. Такая огромная цифра связана с несколькими факторами:

  • мошеннические действия застройщиков;
  • нецелевое использование средств дольщиков;
  • банкротство строительных фирм.

К тому же СК не выполняют свои обязательства по страхованию ответственности. Если бы они это делали, то в случае невозможности своевременного исполнения обязательств страховые фирмы выплачивали бы компенсации гражданам.

В Москве был создан специальный Комитет – Москомстройинвест, который призван решать проблемы обманутых дольщиков. Но не все граждане могут претендовать на помощь от города.

Удорожание страховки

На сегодняшний день страховые фирмы отчисляют в специализированный Фонд по защите дольщиков 1,2% от каждого заключенного ДДУ. Со следующего года этот процент увеличится почти на пять пунктов, и составит 6%, что приведет в повышению цен на квартиры.

Основная задача Фонда – обеспечение финансирования достройки объекта в случае банкротства строительной фирмы. Сегодня в России недостроенными остаются более тысячи многоквартирных домов.

Фонд будет принимать отчисления вплоть до 1 июля 2019 года, после чего планируется заключение ДДУ через счета эскроу.

Изменения в законе призваны защитить права и финансы граждан. Но при этом рынок жилья претерпит сильные изменения, что, несомненно, отразится на стоимости квартир. Пока поправки не вступили в полную силу, инвестирование в недвижимость будет иметь хороший результат. Поэтому гражданам, которые планировали приобрести жилплощадь в ближайшее время, не стоит откладывать покупку «в долгий ящик».

Договоры участия в долевом строительстве

После 01.04.2005 договорные отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства объектов недвижимости регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Законом № 214-ФЗ запрещается привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (т.е. для строительства многоквартирных домов), способами, не предусмотренными ст. 1 Закона № 214-ФЗ. Единственным договорным является привлечение денежных средств граждан на основании договора участия в долевом строительстве.

Читайте так же:  В каких числах приходит зарплата и аванс

Каждый гражданин, желающий стать участником долевого строительства должен знать, что привлечение его денежных средств для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости может осуществляться только на основании зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (Росреестр) договора участия в долевом строительстве, так как только с момента регистрации такой договор считается заключенным, и, следовательно, только после этого вступает в силу и становится обязательным для сторон (ч.3 ст.433 ГК РФ).

Наличие зарегистрированного договора участия в долевом строительстве:

Для того чтобы свести до минимума возможные риски при заключении договоров участия в долевом строительства и получить реальную возможность защиты законных прав и интересов, гражданам, желающим принять участие в долевом строительстве, ещё до подписания договора необходимо обращать внимание на соблюдение застройщиком следующих обязательных требований Закона № 214-ФЗ:

  1. Застройщиком может выступать хозяйственное обществоили дочернее хозяйственное общество основного общества,которое должно иметь:
  • зарегистрированное в установленном порядке право собственности, аренды (субаренды) либо право безвозмездного срочного пользования (в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.08 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» на земельный участок, на котором планируется создание объекта недвижимости;
  • разрешение на строительство объекта, полученное в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке;
  • заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 2 ст. 3, ст. 20 и 21 Закона №214-ФЗ.

Более подробно ознакомиться с информацией о застройщиках, получивших заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом №214-ФЗ можно здесь.

  1. Застройщик вправе привлекать денежные средства только при наличии опубликованной, размещенной в СМИ, Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) и представленной в контролирующий орган – Госинспекцию проектной декларации.Такая декларация должна содержать информацию о застройщике и о проекте строительства, предусмотренную ст. 20, 21 Закона № 214-ФЗ. (см. Застройщики, работающие в рамках законодательства об участии в долевом строительстве).

Также рекомендуется получить у застройщика копию или проект договора участия в долевом строительстве. Данный проект (копию) договора рекомендуется предоставить для проведения правовой экспертизы лицам, имеющим необходимое профессиональное образование в области права и осуществляющим на профессиональной основе деятельность по оказанию юридических консультаций. К таким лицам могут относиться: адвокаты, нотариусы, частнопрактикующие юристы и юридические организации (фирмы, агентства). При проведении правовой экспертизы договора об участии в долевом строительстве гражданину разъясняются смысл и значение представленного проекта сделки, проверяется соответствие его содержания действительным намерениям сторон и требованиям Закона № 214-ФЗ. Гражданину также разъясняются его права, обязанности, ответственность и последствия (возможные последствия) его действий. Кроме того, в ходе правовой экспертизы проверяется наличие существенных условий в договоре (предмет, цена, сроки, гарантия), так как при отсутствии хотя бы одного из них он считается незаключенным.

Госинспекция еще раз напоминает гражданам, желающим принять участие в долевом строительстве жилья, что Закон № 214-ФЗ допускает участие граждан в долевом строительстве жилья только на основании договора участия в долевом строительстве.
Таким образом, Закон № 214-ФЗ не допускает привлечение денежных средств граждан для долевого строительства по иным, придуманным застройщиками схемам, путем заключения договоров, отличных от договоров участия в долевом строительстве. В этом случае, а также в случае неправомерного привлечения лицами, не имеющими на это право (незастройщиками), денежных средств гражданина для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также Законом № 214-ФЗ и Гражданским кодексом РФ предусмотрено право гражданина на возврат неправомерно привлеченных денежных средств.

Закон № 214-ФЗ также регулирует правоотношения, связанные с исполнением обязательств по договору участия в долевом строительстве, передачей объекта долевого строительства и возникновением у участников долевого строительства права собственности на него и устанавливает гарантии и способы защиты прав и законных интересов участников долевого строительства.
Законом установлена обязанность застройщика представить для ознакомления любому обратившемуся лицу в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий:

  1. учредительные документы застройщика;
  2. свидетельство о государственной регистрации застройщика;
  3. свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  4. утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком, но не более чем за три года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период.

Также по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

  1. разрешение на строительство;
  2. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  3. заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
  4. проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
  5. документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Кроме того, с 01.07.2018 у застройщиков появилась обязанность по раскрытию и размещению информации в ЕИСЖС, ознакомиться с которой можно на сайте: https://наш.дом.рф.

Видео (кликните для воспроизведения).

О всех нарушениях вышеуказанных требований Закона № 214-ФЗ Вы можете сообщать в Госинспекцию.

Источники


  1. Малько, А.В. Проблемы теории государства и права. Учебник / А.В. Малько. — М.: Юрлитинформ, 2012. — 802 c.

  2. Филиппова Е. С. Жилищное право России; Юркомпани — Москва, 2009. — 328 c.

  3. Астахов Жилье. Юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма / Астахов, Павел. — М.: Эксмо, 2009. — 320 c.
  4. ашов, А. И. Правоведение. Учебник для вузов / А.И. Балашов, Г.П. Рудаков. — М.: Питер, 2015. — 544 c.
  5. Теория государства и права. — М.: КноРус, 2012. — 400 c.
Участие граждан в долевом строительстве
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here